ZAUBERFORMEL  ZINSESZINS ?

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Angenommen...

jemand leiht Ihnen 500.000 € mit der einzigen Auflage, diese in 15 Jahren an ihn zurückzugeben. Nehmen Sie das Angebot an, natürlich ! Es gibt nur einen Grund dieses Angebot auszuschlagen: Sie sind spielsüchtig und befürchten, das Geld innerhalb kürzester Zeit in der Spielbank zu verpulvern. Sie würden die 500.000 € also nehmen, um sie in den nächsten 15 Jahren in irgendeiner Form zu vermehren, und den Ertrag für sich einstreichen. Falls Sie nicht solch einen Gönner haben, und das soll es ja geben, so bleibt Ihnen wohl nur der Weg, sich nach und nach ein kleines Vermögen anzusparen, und das Gesparte während dessen möglichst gut zu verzinsen, oder ? Ich werde diesen Punkt an späterer Stelle wieder aufgreifen.

Alles andere als langweilig !

Doch zunächst möchte ich das Leitwort dieses Aufsatzes aufgreifen - den Zinseszinseffekt. Immer wieder hören wir, dass die Reichen immer reicher werden, und die Schere zwischen Arm und Reich stetig auseinanderdriftet. Doch wie kommt es eigentlich zu diesem Phänomen? Abgesehen davon, daß etliche wohlhabende Menschen durch Dummheit arm geworden sind, und viele anfangs Minderbemittelte es zu einem ansehnlichen Vermögen gebracht haben, ist der Hauptgrund für das immer schneller wachsende Vermögen der Reichen - der Zinseszinseffekt. Wie langweilig, werden Sie vielleicht sagen, denn wo nichts ist, kann nichts verzinst werden. Jein! Auch hierauf komme ich an späterer Stelle zurück.

Alter Hut oder ewige Weisheit ?

Schon in der siebten Klasse hören wir zum ersten mal vom Zinseszins. Und schon da finden wir das Thema nicht sonderlich spannend. Daran ändert sich oftmals ein ganzes Leben lang nichts. Zu Unrecht, wie ich meine. Der Grund dafür ist wohl oft, daß wir uns über die Auswirkungen des Zinseszinses nicht konsequent Gedanken machen.
Viele kennen folgende Aufgabe, anhand derer geplagten Schülern die Macht des Zinseszinses nähergebracht werden soll: Man spare dreissig Tage lang jeden Tag eine gewisse Summe Geld... Man beginne am ersten Tag mit einem Pfennig, und verdopple seine Sparquote jeden Tag (also zwei Pfennig am zweiten Tag, vier Pfennig am dritten, acht Pfennig am vierten u.s.w.). Wie groß ist das Vermögen am Ende des Monats ?

Sage und schreibe 10,7 Millionen € ! Wir haben es hierbei mit einer 100 prozentigen (in diesem Fall selbst gezahlten) Rendite pro Tag zu tun. Natürlich würde man ewig nach einer solchen Anlageform suchen. Falls Sie dennoch je fündig werden sollten, geben Sie mir bitte Bescheid. Ich würde mich durchaus mit einem Cent Einsatz beteiligen. Wenn man sich nun den Wertzuwachs des Vermögens innerhalb der dreißig Tage anschaut, wird man feststellen, daß man zwischen dem 29. und dem 30. Tag genausoviel Vermögen erwirtschaftet hat, wie in den ersten 29 Tagen zusammen. Und zwischen dem 28. und 29. Tag hat sich der Wert genauso stark vermehrt wie in den ersten 28 Tagen. Sie können die Kette analog fortsetzen. Hätte man also nur zwei Tage weniger gespart, so beliefe sich das Endvermögen auf 'traurige' 2,7 Millionen € nach 28 Tagen, statt der 10,7 Millionen nach 30 Tagen. Wir sehen also: der Effekt steigt um so stärker, je länger wir das eingesetzte Kapital verzinsen. Oder, wie im richtigen Leben:

Das schönste kommt zum Schluß:

Nun haben wir im vorherigen Beispiel eine extrem hohe Verzinsung von 100 Prozent am Tag gewählt, um den Effekt möglichst extrem zu verdeutlichen. Das Prinzip gilt allerdings für jeden beliebigen Zinssatz. Wenden wir uns nun realistischeren Beispielen zu. Angenommen, Sie tätigen eine einmalige Einlage in Höhe von 10.000 € und verzinsen diese jährlich mit 5 Prozent. So beträgt der Zinsgewinn im ersten Jahr 500 € und im zehnten Jahr 780 €. Im 20. Jahr bereits 1.260 €. Erhöht man den Zinssatz auf acht Prozent, so beträgt der Zinsgewinn im zehnten Jahr 1.600 € und im 20. Jahr immerhin 3.450 €. Beim durchschnittlichen 'Zinssatz' des amerikanischen Dow Jones Aktienindex, der in den letzten 20 Jahren bei circa 14 % per anno lag, ergeben sich Werte von 4.550 respektive 16.870 €. Im 16. Jahr ist der Zinsgewinn schon so hoch wie das anfangs eingesetzte Grundkapital! Voraussetzung: Liegen lassen und nicht anrühren.

Die Immobilie als kostenloses Darlehen:

Eigentlich ist das Prinzip des Zinseszins soweit klar. Doch richtig interessant wird der Zinseszinseffekt erst dann, wenn man ein hohes Grundkapital zugrunde legt. Doch nicht jeder verfügt über 300.000 € Eigenkapital, um sich schon im ersten Jahr über 10.000, 15.000 oder 20.000 € Zinsen zu erfreuen. Leihen wird Ihnen diesen Betrag wahrscheinlich auch niemand ohne weiteres. Also, Reichtum adieu? Mitnichten. Genau an dieser Stelle entfaltet die Immobilie ihre wahre Stärke als Geldanlage:

Nehmen wir an, Sie erwerben heute eine Immobilie für 300.000 €. Nehmen wir weiter an, Sie finanzieren diese Immobilie einschließlich der Erwerbsnebenkosten vollständig mit Fremdkapital. Nun gehen wir von einer anfänglichen Mietrendite von circa 5 % pro Jahr aus, was in der Praxis keine Seltenheit ist. Legen wir den heutigen Hypothekenzinssatz von circa 6 % zugrunde, so beträgt die jährlich zu erbringende Investition vor Tilgung circa 1 % (d.h. 6 % Zins minus 5 % Mietrendite) der finanzierten Summe von 330.000 € (10 % Erwerbsnebenkosten zugrundegelegt), also etwa 300 € pro Monat. Auf einen Zeitraum von 15 Jahren gesehen, werden sich selbst bei äußerst moderaten Mietsteigerungen Zins und Miete die Waage halten.

Wenn Sie die Tilgung außer acht lassen, so haben Sie theoretische nach 15 Jahren immer noch 330.000 € Schulden, wobei die Zinsen über die Jahre hinweg von Ihrem Mieter getragen wurden. Genau genommen wurden Ihnen 15 Jahre lang 330.000 € kostenlos geliehen. Gehen wir nun von einer konservativen Wertentwicklung von durchschnittlich 4 % pro Jahr aus, so beträgt der Wert Ihrer Immobilie nach 15 Jahren 540.000 €.

Ihr Gewinn beträgt somit:

     540.000 €  Wert nach 15 Jahren
./. 300.000 €  Kaufpreis
./. 30.000 €  Erwerbsnebenkosten
=  210.000 €  Gewinn


Rechnen wir das ganze auf 30 Jahre hoch,
so beträgt der Wert Ihrer Immobilie 973.000 € :


     973.000 €  Wert nach 30 Jahren
./. 300.000 €  Kaufpreis
./. 30.000 €  Erwerbsnebenkosten
=  653.000 €  Gewinn


Der Gewinn nach 30 Jahren ist also nicht etwa doppelt so hoch wie nach 15 Jahren, sondern mehr als dreimal so hoch! Und dies steuerfrei!

Ja, aber ich muß doch auch Reparaturen zahlen. Richtig. Aber selbst wenn in dieser Zeit Reparaturen in Höhe von 50.000 € bzw. 100.000 € vornehmen, verbleiben Ihnen immer noch gute 160.000 € steuerfreier Gewinn nach 15 Jahren und circa 550.000 € nach 30 Jahren. Und Ihr Einsatz dafür? Außer etwaiger Reparaturen gar nichts! Wie kommt es zu diesen 160.000 € bzw. 550.000 € Gewinn bei minimalem Kapitaleinsatz? Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Ursachen:

1. Das Basiskapital, welches in Form von Wertsteigerung verzinst wird, ist nicht Ihr Eigenkapital, sondern der gesamte (nicht bezahlte) Kaufpreis der Immobilie. Sie starten also nicht bei Null, sondern in diesem Fall bei 300.000 €. Faktisch stellt eine Immobilie, bei der Miete und Zins sich mittelfristig ausgleichen, ein kostenloses Darlehen in Höhe des Kaufpreises der Immobilie dar. Erinnern wir uns an den ersten Satz dieses Artikels!

2. Der Zinseszinseffekt beschleunigt die Wertentwicklung mit jedem Jahr.

Komplett unberücksichtigt blieb bei dieser Berechnung die Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien, die sich zusätzlich positiv auswirken würde.

Obige Ausführung soll selbstverständlich niemanden dazu verleiten, sich ohne Sicherheiten eine Immobilie zu kaufen und vollständig zu finanzieren. Sie dient lediglich der vereinfachten Darstellung. Unvorhergesehene Dinge wie z. B. ein Mietausfall oder eine notwendige Renovierung können immer vorkommen, und kündigen sich meist nicht im Voraus an. Daher sollte ein Immobilienkäufer immer ein gewisses finanzielles Polster besitzen, um diese Risiken abzudecken.

Und noch eine Anmerkung zum Thema Zins: Selbst wenn wir nicht vom derzeitig moderaten Zinssatz ausgehen, sondern vom langjährigen Durchschnittszins, so stellt sich obige Rechnung auf lange Sicht nur unwesentlich schlechter dar.

Die Fantasiegrenze:

Wenn das so einfach ist, warum macht es dann nicht jeder? Den Grund dafür die Fantasiegrenze des Menschen. Wir denken gewöhnlich in Größenordnungen von drei bis fünf Jahren in die Zukunft. Dieser Zeitraum ist emotional überschaubar und in dieser kurzen Spanne spielt auch der Zinseszinseffekt noch keine wesentliche Rolle. Beim groben Überschlagen der künftigen Kapitalentwicklung neigt der Mensch nämlich dazu, einfach die Jahresverzinsung mit der Anzahl der Jahre zu multiplizieren und dann noch 'ein bißchen was draufzulegen'. Bei einem kurzen Zeithorizont liegt man damit, wie schon gesagt, nur geringfügig daneben. Der 'Irrtumsfaktor' (so nenne ich die Differenz zwischen der tatsächlichen und der 'hochgerechneten' Verzinsung) ist also relativ gering. Langfristig gesehen ist diese 'Hochrechnung' jedoch absolut ungeeignet. Ich möchte dies anhand eines einfachen Beispiels verdeutlichen:

Wir tätigen eine einmalige Anlage mit 8 % Verzinsung pro Jahr:

1. Gesamtverzinsung nach 5 Jahren ohne Zinseszins:
40 %Gesamtverzinsung nach 5 Jahren mit Zinseszins: 47 %
Irrtumsfaktor: bis zu 17 % (im Rahmen)

2. Gesamtverzinsung nach 10 Jahren ohne Zinseszins: 80 %
Gesamtverzinsung nach 10 Jahren mit Zinseszins: 116 %
Irrtumsfaktor: bis zu 45 % (beträchtlich)

3. Gesamtverzinsung nach 20 Jahren ohne Zinseszins: 160 %
Gesamtverzinsung nach 20 Jahren mit Zinseszins: 366 %
Irrtumsfaktor: bis zu 191 % (extrem hoch)

Hierbei wird klar, dass wir mit unseren geschätzten Prognosen umso stärker daneben liegen, je länger sich der Zeithorizont in die Zukunft erstreckt. Unsere Fantasiegrenze ist Schuld daran.

Lassen Sie sich nicht überrumpeln! Wer nach ganz einfachen mathematischen Prinzipien handelt, hat auch als Normalverdiener die Möglichkeit, sich mit Hilfe einer Immobilie ein ansehnliches Vermögen aufzubauen:

Auch ohne viel Eigenkapital haben Sie die Möglichkeit, die Rendite aus dem vielfachen Wert Ihres Einsatzes als Gewinn zu erzielen (Hebeleffekt). Die Immobilie als Kapitalanlage entspricht bei einer Vollfinanzierung einem langfristig kostenlosen Darlehen in Höhe des Kaufpreises der Immobilie. Durch den Zinseszinseffekt erhöht sich Ihr Vermögen im Zeitverlauf immer stärker.

Allerdings müssen Sie dafür drei Voraussetzungen erfüllen:

1. Jetzt anfangen, denn der Zinseszins ist erbarmungslos. Er arbeitet nur dann für Sie, wenn Sie mit dabei sind.
2. Bei der Immobilie und bei der Finanzierung die richtige Wahl treffen.Hierbei hilft Ihnen der Profi.
3. Geduld haben ! Das heisst liegen lassen und nicht anrühren!

Ayhan Yilmaz: 01-2011 - Stgt-Ztg