LOGIK  ODER  ZUFALL ?

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Was unterscheidet...

eine gute Immobilienanlage von einer schlechten? Genau dasselbe, was eine gute Aktie von einer schlechten unterscheidet: Die Höhe der Wertsteigerung. Das Prinzip ist einfach, doch die praktische Umsetzung? Leider gibt es kein sichtbares Gütesiegel als Erkennungszeichen einer solchen Immobilie. Eines der entscheidenden Kriterien für die künftige Wertentwicklung ist jedoch die Standortwahl. Diese setzt die Berücksichtigung einfacher marktwirtschaftlicher Grundprinzipien voraus.

Der Preis - das unbekannte Wesen ?

Prinzipiell gibt es zwei Faktoren, die die Preisentwicklung eines beliebigen Gutes bestimmen:

1. Das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage
2. Die Höhe der Inflation.

Dies gilt natürlich auch für die Immobilie. Bei der Auswahl der Immobilie können Sie in Punkto Inflation nichts falsch machen. Sie gilt für alle Immbobilien. Insofern ist die Inflation eine äußerst faire Erscheinung.

Was das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage anbelangt, haben Sie sehr wohl eine Wahl, die den künftigen Wert Ihrer Immobilie entscheidend beeinflussen kann und wird. Hier liegen Sie dann richtig, wenn die Nachfrage nach Ihrer Immobilie über dem Angebot vergleichbarer Immobilien liegt. Doch damit nicht genug. Noch wichtiger ist die Sicherheit, dass die Nachfrage dauerhaft ist und nicht durch eine Ausweitung des Immobilienangebots im Umfeld überkompensiert werden kann. Somit spielt das Angebot-Nachfrage-Verhältnis der Zukunft eine wesentlich wichtigere Rolle, als die reine Betrachtung der Gegenwartssituation.

Der Vergleich mit Aktien macht es deutlich:

Was interessiert uns als Anleger mehr, die Höhe des Kurses zum Kaufzeitpunkt oder die künftige Wertentwicklung ?

Doch die Zukunft liegt in den Sternen, wird der eine oder andere einwenden, richtig !!

Daher gilt es, die Sterne zu beobachten, was im übrigen Johannes Kepler schon vor beinahe 500 Jahren mit erstaunlicher Präzision tat!

Ausgleich unmöglich:

Im Vergleich zu allen anderen Produkten hat die Immobilie eine Kardinaleigenschaft, die für die richtige Wahl ausschlaggebend ist. Sie kann nicht von A nach B transportiert werden, um einen Nachfrageüberschuß in B durch einen Angebotsüberschuß in A auszugleichen - was bei Dosentomaten durchaus möglich ist. Der Standort ist also der erste entscheidende Faktor bei der Immobilienauswahl. Eine gute Lage ist allerdings nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem Haus im Grünen, weit entfernt von jeder Ansiedlung, am Rande eines urigen Bachs mit Alpenpanorama im Hintergrund. Zumindest nicht unter dem Aspekt der künftigen Wertentwicklung. Sondern?

Bekanntlich können zwei Entwicklungen fallende Preise nach sich ziehen: Einerseits ein steigendes Angebot, andererseits eine sinkende Nachfrage nach einem Produkt. Im schlimmsten Fall treten beide Erscheinungen gleichzeitig auf, wodurch sich der Effekt verstärkt. Eine Immobilienanlage sollte also so gewählt werden, dass beide Risiken für die Zukunft möglichst gering gehalten werden, mit gleichzeitig größtmöglicher Chance auf eine vernünftige Wertsteigerung.

Da der Standort einer Immobilie also für alle Zeiten festgelegt ist, müssen wir uns fragen, wo in Zukunft die Menschen leben werden, die Immobilien zur Miete und zum Kauf nachfragen.

Doppelte Sicherheit durch zwei Märkte - die Nachfrageseite:

Betrachten wir zunächst die Nachfrageseite: Wo kann man sich mittel- bis langfristig einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien sicher sein? Logischerweise dort, wo Geld verdient wird. Denn Immobilien müssen bezahlt werden. Und Geld verdient wird schlußendlich dort, wo es genügend Arbeitsplätze gibt. Meiden sollte man jedoch Orte, in denen ein Großteil der Einwohner von einem 'Großarbeitgeber' abhängt. Solch eine Abhängigkeit birgt auf lange Sicht ein hohes Risiko. Fällt der Hauptarbeitgeber aus irgend einem Grunde weg, sinkt die Kaufkraft regional rapide ab, was fast immer mit einem starken Preisverfall der dortigen Immobilien einhergeht. Ein weiteres Risikopotential bergen Standorte, die schwerpunktmäßig von einem bestimmten Wirtschaftszweig leben. Immer wieder hat sich gezeigt, daß die Boom-Branchen von heute schon morgen in eine Krise geraten können. Schlimmstenfalls kann sich eine Strukturkrise mit entsprechend verheerenden Folgen herausbilden.

Nach dem Motto 'doppelt hält besser' berücksichtigt der sicherheitsorientierte Anleger ein weiteres Standortkriterium: Die Existenz eines funktionierenden Mietmarktes. Der Mietmarkt ist ein Parallelmarkt zum Käufermarkt. Eine Immobilie kann sowohl vermietet als auch verkauft werden, vorausgesetzt beide Märkte sind vorhanden. Sollte ein bestimmter Zeitpunkt zum Verkauf aus irgend einem Grunde ungünstig oder ungewollt sein, kann eine Immobilie alternativ vermietet werden. Doch der Mietmarkt ist alles andere als nur ein Ersatzmarkt. Viel mehr ist er wertbestimmend für die Immobilie.

Denn Mieten und Kaufpreise bedingen sich gegenseitig, und können mittelfristig nur in die gleiche Richtung gehen. Steigen die Mieten, so steigt die Rendite und der Ertragswert einer Immobilie, und damit früher oder später auch ihr Kaufpreis.

Schutz vor Überfluss - die Angebotsseite:

Betrachten wir nun die Angebotsseite: Wie wir wissen, kann eine erhöhte Nachfrage nach einem Produkt durch eine Ausweitung des Angebots ausgeglichen oder gar überkompensiert werden. Wie bei allen Gütern wäre diese Entwicklung auch bei Immobilien ein Garant für einen Preisverfall. Um das Immobilienangebot an einem Ort auszuweiten, wird Platz benötigt. Wird also aus einer grünen Wiese morgen Bauland, mit der Folge, daß auf einen Schlag eine Vielzahl von Wohnungen oder Häusern entsteht, so bringt dies den Markt unweigerlich durcheinander. Die Preise - auch der Bestandsimmobilien - gehen nach unten. Jede freie Fläche stellt somit ein Risiko für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie dar. Den besten Schutz hiergegen bieten Standorte mit einer möglichst geringen Zahl potentieller Bauplätze, auf denen neue Immobilien entstehen können, sprich, wo eine Angebotserweiterung so gut wie unmöglich ist.

Doch Vorsicht: Grundvoraussetzung dafür, daß sich ein Marktpreis für ein Gut überhaupt bilden kann, ist das Vorhandensein einer genügend großen Zahl von Nachfragern und Anbietern. Denn fünf nachgefragte und fünf angebotene Wohnungen pro Jahr sind markttechnisch gesehen kein Zeichen für einen ausgewogenen Immobilienmarkt, sondern allenfalls für einen nicht vorhandenen!

Suchen wir uns also als Immobilienstandort solche Lagen aus, die langfristig die höchsten Chancen der Wertentwicklung bei maximaler Sicherheit bieten - dort, wo ein funktionierender Markt die Preise bestimmt!

Die Zeit - ein knappes Gut:

Was passiert aber, wenn sich die Immobiliennachfrager weit außerhalb des engen und folglich hochpreisigen Marktes nach billigerem Bauland umschauen? Prinzipiell denkbar. Doch dem sind sehr schnell Grenzen gesetzt. Denn für die meisten Menschen ist der Faktor Zeit ein knappes Gut. Und alles was knapp ist, ist auch begehrt. Nur kann man Zeit nicht dazukaufen, allenfalls einsparen. Die Bereitschaft, aus Kostengründen eine Immobilie weit entfernt vom Arbeitsplatz zu kaufen oder zu mieten, mit der Folge, tagein tagaus eine Menge Zeit auf dem Weg zur Arbeit zu vergeuden, hält sich somit auch in Grenzen. In Stuttgart zu arbeiten und auf der Schwäbischen Alb zu wohnen verliert spürbar an Reiz, wenn man berücksichtigt wieviel Zeit man täglich dafür 'ausgibt', ganz abgesehen von den dadurch produzierten Kosten. Schließlich verhält es sich mit der Zeit genau so, wie mit allen anderen Gütern. Angebot und Nachfrage bestimmen ihren Wert. Doch haben wir es hier besonders leicht: Das Angebot an Zeit ist nicht ausweitbar. Die Nachfrage danach jedoch steigt ständig. Denn wer hat schon genug davon? Fragen Sie mal in Ihrem Bekanntenkreis nach!

Investition in ein Grundbedürfnis - Verzicht und Ersatz unmöglich!

Eine weitere Besonderheit macht die Immobilie zu einer einzigartigen Investition: Wohnen ist ein elementares Grundbedürfnis, auf das nicht verzichtet werden kann. Es steht beinahe auf der gleichen Stufe mit dem Bedürfnis nach Nahrung und dem Erhalt der Gesundheit. Und da Arbeiten ebenfalls ein Bedürfnis ist, auf welches der eine oder andere zwar gern verzichten würde, aber aus bekannten Gründen nicht kann, sollte die Immobilienauswahl entsprechend getroffen werden.

Neben der Verzichtsmöglichkeit ist die Substituierbarkeit eines Produktes, d.h. seine Ersetzbarkeit durch eine Alternative, ein wichtiger Faktor für seine Wertstabilität.

Ein einfaches Beispiel:

Würde der Butterpreis aus irgendeinem Grunde auf das zehnfache steigen, so könnte der Verbraucher Butter durch Margarine ersetzen, ohne eine eklatante Einschränkung seiner Lebensqualität in Kauf nehmen zu müssen. Ähnliches gilt für Bier und Wein. Kostete ein Glas Wein 5 DM und ein Glas Bier 30 DM, so würde man selbst in Oberbayern eine rapide wachsende Zahl von Weinliebhabern antreffen. Das Prinzip der Substituierbarkeit gilt mehr oder weniger in allen Lebensbereichen. Wohnen allerdings ist nur schwer bzw. gar nicht substituierbar. Man hat also nicht die Wahl zwischen Wohnen und Nicht-Wohnen, je nachdem wie hoch der Preis dafür ist. Die einzige Wahl, die beim Wohnen besteht, ist die zwischen Mieten und Kaufen. Beides befriedigt den Wunsch nach einem Dach über dem Kopf. Doch sind dies keine echten Alternativen, sondern nur zwei Seiten ein und derselben Medaille. Denn steigende Mieten haben marktwirtschaftlich gesehen automatisch steigende Kaufpreise zur Folge, dasselbe gilt auch umgekehrt.

Auf den Punkt gebracht:

Der bestimmende Faktor für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie ist die Angebots- und Nachfragesituation der Zukunft. Da der Standort einer Immobilie ein für alle mal feststeht, genießt die Standortwahl oberste Priorität. Entscheidende Auswahlkriterien sind:

1. Eine möglichst gute Versorgung mit Arbeitsplätzen.
2. Eine möglichst große Zahl von Arbeitgebern ohne die Dominanz eines 'Hauptarbeitgebers'.
3. Eine möglichst große strukturelle Unabhängigkeit des Standorts, d. h. das Vorhandensein
    von Arbeitsplätzen verschiedener Branchen des sekundären und tertiären Sektors.
4. Die Existenz eines funktionierenden Mietmarktes als Parallelmarkt.
5. Eine genügend hohe Zahl von Immobilienanbietern und -nachfragern.
6. Eine möglichst beschränkte Ausweitungsmöglichkeit des Immobilienbestandes durch Baulandknappheit.

Doch zugegeben, eine technische Entwicklung könnte der gesamten Theorie den Garaus machen: In dem Moment, wo es den Wissenschaftlern gelingt, uns Menschen durch Materialzersetzung in Sekundenbruchteilen von A nach B zu transportieren, würde die Standortfrage gänzlich an Bedeutung verlieren, da Zeit keine Rolle mehr spielen würde. Doch ich denke, mit diesem Risiko können wir leben.

Ayhan Yilmaz: 10-2010 - Stgt-Ztg