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Das 2- bis 4-Familienhaus...

nimmt zwischen den 'klassischen' Immobilien Eigentumswohnung, Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus eine Sonderstellung ein. Gewöhnlich besteht es aus mehreren eigenständigen Wohnungen, die unterschiedlich genutzt werden.

Oftmals wird eine der Wohnungen vom Hauseigentümer bewohnt, die restlichen Wohnungen sind vermietet. Wir haben es somit in den meisten Fällen mit einem Gemisch aus eigengenutzter Immobilie und Vermietungsobjekt zu tun. Kommt solch ein Haus zum Verkauf, so haben wir es als Makler nur auf den ersten Blick mit einem ganz normalen Hausverkauf zu tun. Daher kann nur ein Spezialist das erforderliche Know-how und die entsprechende Überzeugungsfähigkeit für den Verkauf einer solchen Immobilie besitzen. Wir haben es einerseits nicht mit einer klassischen Kapitalanlage im Sinne eines Mehrfamilienhauses zu tun, da ein 2- bis 4-Familienhaus sich gemeinhin nicht als reine Anlage rechnet. Grund hierfür ist der hohe Grund- und Bodenanteil am Gesamtobjekt sowie die Tatsache, dass sich Häuser dieser Art oftmals in besseren Wohngegenden mit entsprechend hohem Preisniveau befinden.
Andererseits können wir ein solches Haus auch nicht als reines Eigennutzerobjekt behandeln und vermarkten, weil in den meisten Fällen eben nur eine oder höchstens zwei Wohnungen frei werden. Wir haben es somit mit einem Zwitter zu tun. Dieser Umstand erfordert, dass sich der mit dem Verkauf beauftragte Makler zunächst intensiv Gedanken über die geeignete Käuferzielgruppe machen muss. Obwohl dies bei jedem Immobilientyp selbstverständlich sein sollte, erfordert es beim 2- bis 4-Familienhaus erheblich mehr Aufwand, Fachwissen und Argumentationsfähigkeit.

Preisfindung:

Der marktgerechte Verkaufspreis eines 2- bis 4-Familienhaus ist von so vielen verschiedenen Faktoren abhängig, dass es für einen Laien nahezu unmöglich ist, den richtigen Preis zu ermitteln. Hier könnte allenfalls geraten oder probiert werden.
Zu den wichtigsten wertbildenden Faktoren zählen neben den Wohn- und Nutzflächen sowie der Grundstücksgröße auch die Ausbaumöglichkeiten im Haus, die Nutzungsart (z.B. gewerbliche und/oder private oder gemischte Nutzung), der Zustand des Hauses und der einzelnen Wohn- einheiten, die Möglichkeit der Aufteilung in Teileigentum, die zusätzliche Bebaubarkeit oder Neubebauung des Grundstücks, die Veräußerungsmöglichkeit einzelner Wohnungen und zu guter letzt die Vermietungssituation.


Zielgruppe:

Eine Zielgruppe im klassischen Sinne existiert für 2-4-Familienhäuser so gut wie gar nicht. Sie muss vom professionellen Immobilienmakler erst geschaffen werden. Häufig hat die Entstehung eines 2- bis 4-Familienhaus eine eigene, jahrzehntelange Historie.

Nicht selten handelte es sich ursprünglich um ein Mehrgenerationenhaus, in dem Kinder, Eltern und Großeltern unter einem Dach lebten. Verstarb die erste Generation, wurde deren Wohnung vermietet. Später lösten sich die erwachsenen Kinder aus dem Haus und machten eine weitere Wohnung frei, die dann ebenfalls vermietet wurde. Zum Zeitpunkt des Verkaufs wird folglich häufig nur eine Wohnung, die des Eigentümers, frei.

Damit scheiden typische Einfamilienhauskäufer in der Regel als Zielgruppe aus, da der verfügbare Platz nicht ihren Ansprüchen genügt. Für den reinen, ertragsorientierten Kapitalanleger rechnet sich das 2- bis 4-Familienhaus aus oben genannten Gründen und den oftmals bescheidenen Miet- einnahmen nicht. Wer ist also dieser Kunde, der mit einer Wohnung auskommt und trotzdem bereit ist, in ein ganzes Haus zu investieren, ohne es ganz für sich nutzen zu können?


Viel Immobilie für wenig Geld:

Genau dies ist der Ansatzpunkt bei der Suche nach dem passenden Käufer. Wem es möglich ist, eine Wohnung für beispielsweise 300.000,- € zu erwerben, der kann gegebenenfalls mit einer ähnlich hohen monatlichen Investition ein 2- bis 4-Familienhaus zum doppelten Kaufpreis erwerben, wenn entsprechende Sicherheiten vorhanden sind und die steuerliche Situation stimmt. Dann hat ein Käufer die Chance, bei richtiger Finanzierung und Steuerung der Darlehen viel Immobilie mit verhältnismäßig geringer monatlicher Investition zu bekommen.

Die Vorteile eines solchen Engagements liegen auf der Hand: Ein 2- bis 4-Familienhaus bietet die Möglichkeit, bei steigendem Platzbedarf im Laufe der Zeit eine oder mehrere zusätzliche Wohnungen freizumachen um die eigengenutzte Fläche zu erweitern. Natürlich geht es auch anders herum: Sollte der Platz einmal nicht mehr benötigt werden, kann das Haus relativ problemlos "schrumpfen" und erneut teilvermietet werden.

Optimal ist dieses Modell auch für Freiberufler, die eine Wohneinheit als Büro und eine weitere als Wohnung nutzen, und den Rest des Hauses vermieten wollen. Ein 2- bis 4-Familienhaus bietet dem Erwerber somit ein Höchstmaß an Flexibilität für die Jahre nach dem Erwerb. Kostspielige Kauf- und Verkaufsvorgänge aufgrund sich verändernder Platzansprüche entfallen somit.

Wie oft müssen Immobilien verkauft werden, nur weil man aufgrund familiärer oder beruflicher Veränderungen ein Zimmer mehr benötigt? Der Zeitaufwand und die Kosten einer solchen Aktion sind bekannt.


Zwei Fliegen mit einer Klappe:

In der Praxis stehen viele Käufer einer Immobilie vor der Entscheidung, ins eigene Heim zu ziehen oder eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Da das eigengenutzte Wohneigentum nur minimal gefördert wird, zahlreiche Käufer jedoch in einer Einkommensklasse mit einer erheblichen Steuerbelastung liegen, scheinen beide Alternativen zunächst nicht miteinander vereinbar.

Ein Ausweg wäre, zwei verschiedene Immobilien zu erwerben - eine zum Eigennutz und eine weitere als Kapitalanlage. Für denjenigen, dem diese Konstellation nicht sympathisch ist, kann das 2- bis 4-Familienhaus eine hervorragende Alternative sein. Durch die zumeist bestehende Möglichkeit der Aufteilung in Teileigentum kann ein 2- bis 4-Familienhaus bei richtiger Finanzierung sowohl als Eigennutzerobjekt als auch als Kapitalanlage dienen.

Neben allen Steuervorteilen einer Kapitalanlage hat der Käufer den nicht zu unterschätzenden Vorteil, seine Immobilienanlage im eigenen Hause zu haben und nicht an einem entfernten Ort, den er womöglich noch nie gesehen hat. Ein weiterer Vorteil ist, dass er die vermietete Wohnung bei Bedarf in eigengenutzten Wohnraum umwandeln und seiner bisherigen Wohnung hinzufügen kann.


Chancen für den Profi:

Für den Vermittler stellt sich die anspruchsvolle Aufgabe, den künftigen Käufer eines 2- bis 4-Familienhauses im persönlichen Kontakt "aufzubauen". Denn es gibt kaum einen Interessenten, der gezielt nach einem solchen Haus sucht.

Dazu müsste er selbst Profi in Sachen Immobilie sein. Damit ist klar, dass ein Verkauf über Zeitungsanzeigen oder Exposéversand wenig Erfolg verspricht - es sei denn, der Verkäufer wäre bereit, sein Haus weit unter Wert abzugeben.

Einen Käufer aufzubauen bedeutet, mit ihm an einem Tisch zu sitzen, um seine persönlichen und finanziellen Verhältnisse, seine Zukunftspläne und Wünsche genau kennen zu lernen und ihn mit der komplizierten Thematik des 2- bis 4-Familienhauses vertraut zu machen. Selbst unter Fachleuten haben nur wenige das Fachwissen für den Verkauf eines 2- bis 4-Familienhauses und die richtige Beratung des Kunden. Hierzu gehört eine komplette Marktübersicht zur Ermittlung des erzielbaren Preises, die Darstellung einer maßgeschneiderten Finanzierung für den Käufer - eventuell unter Verwendung mehrerer Darlehen -, Know-how über steuerrechtliche Aspekte und das aktuelle Mietrecht, insbesondere hinsichtlich einer späteren Eigennutzung.

Noch ein Wort zum Thema Preis: Selbst wenn der Nicht-Fachmann ein 2- bis 4-Familienhaus zum marktgerechten Preis anbietet, ist er noch meilenweit vom Verkauf entfernt. Denn die große Leistung des Verkäufers besteht darin, den Preis unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten für den Kunden nachvollziehbar darzulegen, und ihm damit die Sicherheit zu geben, dass diese Sonderform der Immobilie für ihn maßgeschneidert ist.

Wenn jetzt der eine oder andere vor den Schwierigkeiten des Verkaufs eines 2- bis 4-Familien- hauses aufstöhnt, und lieber seine Finger davon lässt, so mag dies eine weise Entscheidung sein. Für den Spezialisten auf diesem Gebiet oder für den, der es werden möchte, bieten sich hier Chancen, in einer Nische tätig zu sein, die nur wenige beherrschen.

Ayhan Yilmaz: 10-2010 - Stgt-Ztg